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La trêve hivernale vient de commencer : quels recours pour le propriétaire bailleur impayé ?

En principe, aucune expulsion locative ne peut se dérouler durant la période dite de trêve hivernale. Celle-ci a débuté le 1er novembre 2019 et se terminera le 31 mars 2020. Rappel des précautions à prendre, en amont, pour garantir ses loyers.

Un propriétaire bailleur ou candidat à l’investissement immobilier locatif redoute principalement les impayés de loyers et de charge, ainsi que la dégradation de son bien. Pour limiter les risques, il existe des solutions.

À noter :
si un locataire tarde à payer son loyer, l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) vient de rappeler qu’elle met à disposition un numéro vert au 0805 16 00 75. Ce numéro s’adresse également aux locataires en difficulté.

Le dépôt de garantie

Le bail peut généralement prévoir le versement par le locataire ou un tiers d’un dépôt de garantie, autrement dit d’une somme d’argent, destiné à garantir l’exécution de ses diverses obligations, notamment le paiement des loyers et la réalisation des réparations locatives.

Versé lors de l’entrée dans les lieux, ce dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges
(2 mois pour une location meublée).

Il ne produit pas d’intérêts
au bénéfice du locataire et le propriétaire peut utiliser cet argent comme il l’entend, à charge de le restituer lors du départ du locataire.

Bon à savoir :
le dépôt de garantie peut être remplacé par la garantie financière d’une personne extérieure ; on parle en pratique de « garantie autonome » (à ne pas confondre avec le cautionnement). Le garant (membre de la famille, banque, association, etc.) s’engage à verser au propriétaire une somme égale au montant du dépôt de garantie dès que ce dernier en fait la demande ou selon des modalités convenues à l’avance.

Le cautionnement du locataire

Le cautionnement est un acte, nécessairement écrit
et signé, par lequel une personne (la caution) s’engage envers un créancier (en l’occurrence le propriétaire) à payer à la place d’un débiteur (le locataire) qui ne remplit plus ses obligations, c’est-à-dire principalement ne paie plus son loyer.

Bon à savoir :
le cautionnement n’est pas cumulable
avec une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (assurance loyers impayés
) ou toute autre forme de garantie
(dépôt de garantie mis à part) sauf si ce locataire est un étudiant ou un apprenti. Le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est nul.

En pratique, il s’agira, le plus souvent, d’une caution solidaire
qui permet de poursuivre directement l’une ou l’autre des cautions éventuelles pour la totalité de la dette sans avoir à s’adresser au préalable au locataire.

L’engagement de la caution peut être à durée déterminée ou indéterminée.
Ce point est important :

  • en effet, si la caution s’engage pour une période déterminée,
    elle est tenue jusqu’au terme de celle-ci ; elle est automatiquement libérée de toutes les dettes qui naîtraient après cette échéance ;
  • si son engagement est à durée indéterminée,
    elle sera en principe tenue aussi longtemps que le locataire.

Dans les deux cas, la caution reste tenue des dettes nées à l’époque où elle était caution.

L’assurance loyer impayés

Il est également possible de souscrire une assurance qui garantit le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire.

Bon à savoir :
ainsi assuré, le propriétaire ne peut pas demander de cautionnement sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Le contrat d’assurance peut prévoir :

  • une extension de garantie aux détériorations
    commises par le locataire ;
  • et aux frais contentieux
    et judiciaires (assurance protection juridique prenant en charge le coût des actes d’huissier, les honoraires d’avocats).

Les conditions générales de ces contrats d’assurances imposent une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources.

Généralement, la prise en charge intervient :

  • après 1 trimestre d’impayés et pour une durée inférieure à 2 ans ;
  • et dans la limite d’un plafond de 2 500 a par mois.

La prime
payée est fixée en pourcentage du montant annuel du loyer charges comprises, 3 à 5 % le plus souvent. Elle est en principe déductible des revenus fonciers.

Bon à savoir :
il existe également des contrats « garantie d’occupation » ayant pour objet de limiter les conséquences financières de la vacance du logement en assurant au propriétaire le versement des loyers et d’un forfait de charges pendant 6 mois généralement sur une certaine période (entre 18 et 36 mois).

La garantie Visale

Pour les locataires de moins de 30 ans ou les salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé et agricole en recherche de logement dans le parc privé embauchés (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou en mutation professionnelle, le bailleur peut souscrire un dispositif,
facultatif, de sécurisation des loyers Visale
(Visa pour le logement et l’emploi).

Seuls peuvent bénéficier de Visale les logements
loués ou sous-loués nus ou meublés à titre de résidence principale dont le loyer mensuel, charges comprises, ne dépasse pas 1 500 a en Île-de-France et 1 300 a sur le reste du territoire.

Visale couvre tous les loyers impayés
(charges comprises) au cours de toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées. Les dégradations locatives sont désormais prises en charge dans la limite de 2 mois de loyers et charges pour les logements relevant du parc locatif privé.

Source :
Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre), 30-10-2019.

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