Votre conseiller en gestion de patrimoine

Vente d’un logement autre que le résidence principale : Comment éviter l’impôt sur la plus-value ?

Qu’il s’agisse de vendre une résidence secondaire ou de se séparer d’un logement locatif, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession est par principe, contrairement au cas de la résidence principale, imposable. Il existe toutefois, sous diverses conditions, des possibilités d’échapper à la taxation.

La plus-value immobilière correspond, dans le cas qui nous occupe ici, au bénéfice tiré de la vente d’un logement. Elle se constate de façon simple par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé. Le prix de cession peut être diminué de certains frais (commission versée à un intermédiaire, certifications et diagnostics obligatoires, etc.), tout comme le prix d’acquisition peut être majoré de frais et dépenses diverses. Dans les deux cas, la liste de ces frais est expressément limitée par la loi, toutes les autres dépenses restant sans influence pour la détermination de la plus-value brute. Une fois calculée, la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu, immédiatement lors de la cession, au taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.Les principes généraux étant posés, quelles sont maintenant les possibilités d’échapper à l’impôt, en totalité ou partiellement ? Nous savons que la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale est, par principe, exonérée. Son cas ne sera pas évoqué ici. La loi prévoit néanmoins d’autres cas d’exonération, tantôt liés à l’opération de cession elle-même, tantôt liés au statut du cédant.

EXONÉRATION POUR LES FAIBLES MONTANTS DE CESSION

Les plus-values de cession d’immeubles sont exonérées lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil s’apprécie bien par bien et non annuellement.

Si la limite du montant de l’exonération peut sembler dérisoire, elle peut toutefois être pertinente dans le cas de cession de parcelles ou de lots ou lors de la cession d’un bien détenu en indivision. Dans ce cas précis, le seuil s’apprécie, en effet, au regard de chaque quote-part indivise. En revanche, en cas de cession d’un droit démembré, usufruit ou nue-propriété, le seuil s’apprécie par rapport à la valeur de la pleine propriété du bien.

 Exemple —————————————————————————————————————

Un bien dont la propriété est démembrée est cédé pour un montant de 30 000 €. L’usufruitier comme le nu-propriétaire ne peuvent pas bénéficier de l’exonération tenant au montant de la cession, quand bien même la part du prix correspondant à la valeur de leur droit respectif serait inférieure au seuil d’imposition.

——————————————————————————————————————————

En cas de cession d’un droit démembré en indivision, le seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

 Exemple —————————————————————————————————————

Un immeuble, dont la propriété est démembrée, est cédé pour un prix de 45 000 €. Madame A détient la totalité de l’usufruit. Messieurs B et C détiennent la nue-propriété, à hauteur respectivement de 70 % et 30 %. Dès lors qu’une plus-value est constatée, le montant à retenir pour l’appréciation du seuil d’imposition est égal à :

  • 45 000 € pour Madame A, qui correspond à la valeur en pleine propriété du bien immeuble cédé, et ne lui permet pas d’échapper à l’imposition ;
  • 31 500 € (45 000 € x 70 %) pour Monsieur B, qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété et rend la plus-value également imposable en ce qui le concerne ;
  • 13 500 € (45 000 € x 30 %) pour Monsieur C, correspondant à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété. Monsieur C est exonéré.

——————————————————————————————————————————

EXONÉRATION PAR APPLICATION DE L’ABATTEMENT POUR DURÉE DE DÉTENTION

La durée de détention de l’immeuble influe sur le calcul de la plus-value imposable. En effet, lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement qui prend en compte cette durée de détention. À noter que le taux de l’abattement diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu

Au regard de l’impôt sur le revenu, l’abattement qu’il convient d’appliquer sur le montant brut de la plus-value est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e, puis 4 % au titre de la 22e année de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention. Ainsi une plus-value réalisée le 1er décembre 2021 est-elle exonérée si l’immeuble a été acquis avant le 1er décembre 1999. Le délai de détention court depuis la date d’acquisition, soit, en principe, la date de l’acte notarié pour un achat ou une donation ou la date du décès pour un bien reçu en héritage, jusqu’à la date de la cession. L’abattement couvre chaque période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d’années.

Détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux

S’agissant de l’assiette taxable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e, 1,60 % pour la 22e année et 9 % pour chaque année au-delà. Par conséquent, entre 23 et 30 ans de détention, les plus-value sont soumises seulement aux prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans, la plus-values est totalement exonérée.

 Exemple —————————————————————————————————————

Un particulier vend le 30 mars 2021 une résidence secondaire acquise le 15 mai 2006. Au regard de l’impôt sur le revenu, le calcul de la plus-value, en tenant compte des corrections possibles apportées au prix de cession et au prix de vente, aboutit à un montant brut de 46 000 €, auquel est appliqué un abattement pour durée de détention de 54 % (6 % x 9 années pleines au-delà de la 5e année de détention), soit une plus-value imposable égale à 21 160 €. S’agissant des prélèvements sociaux, ils sont calculés sur le montant brut, diminué d’un abattement de 14,85 %, soit une assiette de taxation de 39 169 €.

——————————————————————————————————————————

Jusqu’au 31 décembre 2023, les cessions de biens immobiliers opérées dans le cadre d’une opération de démolition-reconstruction bénéficient d’un abattement exceptionnel de 70 %, ou 85 % selon la nature de l’opération, dès lors que, d’une part, le ou les biens cédés sont situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme ou dans celui d’une opération de revitalisation du territoire (zones instaurées par la “loi Élan” du 23 novembre 2018) et, d’autre part, l’acquéreur s’engage à démolir puis reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans. Cet abattement exceptionnel s’applique, le cas échéant, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

PREMIÈRE CESSION D’UN LOGEMENT SOUS CONDITION DE REMPLOI

La plus-value réalisée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (ou de droits démembrés) est exonérée à une double condition.

La première impose que le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée – y compris donc par l’intermédiaire d’une SCI par exemple – au cours des 4 années précédant la cession.

Bon à savoir : l’acquisition de la résidence principale avant la vente du logement – au moyen d’un prêt relais, par exemple – ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération dès lors que le logement a été mis en vente antérieurement et que la vente effective intervient dans un délai normal.

Seconde condition : le cédant doit remployer le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale. L’exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployé. Le remploi doit être effectué dans un délai maximal de 24 mois à compter de la cession. À défaut, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement.

Bon à savoir : le remploi du prix de cession est admis :

  • dans le paiement de droits d’enregistrement liés à un logement reçu par donation ou succession ;
  • dans le coût de travaux d’amélioration et d’agrandissement ou entraînant une modification importante du gros œuvre réalisés concomitamment à l’acquisition d’un logement ancien et achevés et payés dans les 12 mois qui suivent cette acquisition ;
  • dans l’acquisition d’un immeuble affecté à un usage autre que l’habitation, suivie de travaux de transformation en logement achevés et payés dans les 24 mois qui suivent cette acquisition.

Le prix de cession peut également servir au remboursement de l’emprunt contracté pour l’achat du logement cédé, l’achat de la résidence principale étant financé par un nouvel emprunt.

L’exonération n’est pas automatique. Il revient au contribuable d’en faire la demande par le biais d’une mention expresse portée dans l’acte de cession. Celle-ci doit indiquer l’identité du bénéficiaire de l’exonération, ses droits sur le prix de cession, la fraction destinée au remploi et le montant de la plus-value exonérée.

Le contribuable ne bénéficie qu’une seule fois de l’exonération au titre de la cession de son choix.

Bon à savoir : ce régime d’exonération s’étend si besoin aux dépendances immédiates et nécessaires du logement qui sont cédées en même temps que celui-ci : bâtiments annexes tels que les garages (situés à moins de 1 kilomètre) et remises ; aires de stationnement, passages, cours et plus généralement l’ensemble du terrain entourant la résidence qui n’est pas vendu comme terrain à bâtir.

CESSION EFFECTUÉE PAR UN RETRAITÉ OU UN INVALIDE DE CONDITION MODESTE

Le bénéficiaire d’une pension de retraite, de même que le titulaire d’une pension d’invalidité, échappent à la taxation des plus-values immobilières à une double condition. D’une part, l’intéressé ne doit pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). D’autre part, son revenu fiscal ne doit pas dépasser un certain seuil, fixé, pour les cessions réalisées en 2021, à 11 120 € pour la première part de quotient familial, majoré de 2 969 € pour chaque demi-part supplémentaire. L’exonération trouve à s’appliquer même si la pension de retraite ou la pension d’invalidité est versée au conjoint soumis à imposition commune.

Par ailleurs, les personnes âgées hébergées en maison de retraite (Ehpad, logement-foyer, etc.) ou les personnes adultes handicapées placées dans une structure d’accueil spécialisée peuvent également bénéficier d’un régime d’exonération similaire lors de la cession de leur ancienne résidence principale, sous diverses conditions cumulatives. D’une part, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, le cédant n’est pas passible de l’IFI et son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 26 097 €, majoré de 6 097 € pour la première demi-part et 4 800 € pour chaque demi-part supplémentaire. D’autre part, avant sa cession, le logement quitté ne doit faire l’objet d’aucune occupation à partir du départ de son propriétaire dans la maison de retraite ou l’établissement de soins spécialisés. Cependant, l’exonération demeure acquise lorsque le logement est resté occupé par un membre du foyer fiscal du cédant ou son concubin. Enfin, la cession du logement doit intervenir dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans la maison de retraite ou la maison d’accueil spécialisée.

Remarque : sont également exonérés :

  • les plus-values d’échange réalisées dans le cadre de certains remembrements urbains ou d’opérations d’aménagement foncier agricole, forestier et environnemental ou d’opérations assimilées ;
  • sous condition de remploi, les biens faisant l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou pour lesquels le cédant a exercé son droit de délaissement ;
  • la cession de droits de surélévation d’immeubles réalisée par les particuliers jusqu’en 2022 à condition que l’acquéreur prenne l’engagement de construire des locaux d’habitation dans un délai de 4 ans ;
  • la cession, jusqu’à la fin 2022, d’un immeuble destiné au logement social.